1. Mais‑valias imobiliárias reinvestidas em arrendamento habitacional

Se vender um imóvel e reinvestir o valor na compra de imóveis destinados a arrendamento para habitação, com rendas moderadas (dentro dos limites definidos no decreto‑lei), pode ficar excluído de IRS sobre a mais‑valia.

Exemplo prático:

• Vende um apartamento por 300.000€;
• Deduz eventual empréstimo associado;
• Reinveste esse valor na aquisição de um imóvel(s) para arrendamento habitacional, com rendas dentro dos limites “moderados”;
• Celebra contrato de arrendamento e mantém o arrendamento durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Cumpridos estes requisitos, a mais‑valia não é tributada. Se não cumprir (por exemplo, por terminar os contratos antes do prazo ou subir a renda acima dos limites), a isenção perde‑se e a mais‑valia é tributada no ano em que ocorre o incumprimento.

2. Rendimentos prediais com taxa de 10 % e base tributável reduzida

Os rendimentos prediais de contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação, com rendas dentro dos limites moderados, passam a beneficiar de:

• Taxa autónoma de 10% em IRS;
• Consideração de apenas 50% do rendimento para efeitos de tributação quando obtidos por sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada.

Isto é relevante para quem já tem carteira de arrendamento habitacional ou está a ponderar investir em habitação para classe média. Os benefícios vigoram até 31 de dezembro de 2029.

3. Aquisição de habitações de custos controlados

Na primeira aquisição de habitação própria e permanente de custos controlados, o diploma prevê:

• Isenção de IMT até ao limite do 1.º escalão;
• Redução de IMT acima desse limite;
• Dedução à coleta de imposto do selo até ao valor máximo associado a esse escalão.

Quem já seja proprietário de um imóvel habitacional nos três anos anteriores fica excluído destes benefícios.

4. IMT agravado para não residentes, com portas de saída

Não residentes que comprem um imóvel para habitação passam a ter, por regra, IMT de 7,5 % e sem isenções. Contudo, há duas alternativas:

• Tornar‑se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos;

ou

• Destinar o imóvel a arrendamento habitacional moderado (dentro dos limites de renda, no prazo de 6 meses após aquisição) e mantê‑lo arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Nesses casos, o IMT pode ser ajustado à tabela normal, mediante requerimento à Autoridade Tributária (AT).

5. IVA na construção e reabilitação + restituição para HPP

É criada uma verba (2.42) na lista I do Código do IVA que passa a permitir aplicar taxa reduzida às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis para habitação própria e permanente ou arrendamento habitacional moderado.

Em paralelo, um regime específico permite a restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares na construção da sua habitação própria e permanente, desde que:

• O imóvel respeite limites de valor;
• O IVA tenha sido suportado à taxa normal e conste de faturas comunicadas à AT;
• O pedido seja apresentado nos 12 meses após o “início de utilização” da habitação.

Os pedidos relativos aos três primeiros trimestres de 2026 só podem ser entregues a partir de 1 de outubro de 2026.

Mais dedução de rendas em IRS

O limite anual de dedução de rendas pagas em contratos de arrendamento habitacional sobe para 900 € em 2026 e 1000 € a partir de 2027, o que beneficia diretamente arrendatários com contratos habitacionais qualificados.